מאמרים


חוק הפיצול יביא להתנפלות בעלי הדירות
הענקת אישור לבעלי צמודי הקרקע שרוצים להקים יחידת משנה על שטחם במתכונת של "כל הקודם זוכה", האפשרות להלבין עבירות בנייה והסיכוי להשביח את הנכס צפויים לגרום לגל עצום של בקשות להיתר לפיצול דירות
ביום רביעי שעבר אישרה מליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית את חוק פיצול דירות בבתים צמודי קרקע לצורך השכרה או מגורי קרובים. הצעת החוק קובעת כי הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה יחויבו לאשר לפחות ל־20% מכלל הבתים צמודי הקרקע בשטחן הוספת יחידת דיור אחת להשכרה בתוך המבנה הקיים – פיצול יחידת דיור לשתי דירות ללא תוספת בנייה – ובתנאי שהמבנה הקיים הוא בגודל של יותר מ־120 מ"ר. כמו כן קובעת ההצעה שגודל היחידה הנוספת יהיה לפחות 45 מ"ר והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדת.

להצעת החוק הוכנס שינוי תקדימי שעל פיו יהיה אפשר להמיר שטחי שירות בבתים צמודי קרקע לשטח עיקרי, לשם ביצוע הפיצול. ואפשר יהיה להפוך עד 60 מ"ר המוגדר כמרתף לשטח עיקרי לצורך בניית היחידה הנוספת. כן אפשר יהיה לעשות שימוש בשטח המוגדר כמחסן.

הצעת החוק היא יוזמה של ח"כ אלי כהן (כולנו), בעת שהיה יו"ר ועדת הרפורמות, ובה הוצע לאפשר את הפיצול לאור פוטנציאל של 250 אלף צמודי קרקע בהם מתאפשר הפיצול. מבדיקת "כלכליסט" עם המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) עולה כי בישראל יש 115 אלף וילות המצויות על חלקה אחת. אך צמודי קרקע מוגדרים בחוק לא רק כווילות פרטיות המצויות על חלקה אחת, אלא גם כבתים עד ארבע־משפחתיים שאין מעליהם או מתחתיהם דירה נוספות. על כן, קשה לאמוד במדויק כמה בתים יש בישראל שיכולים לבקש את הפיצול.

ההערכות בשוק מדברות על מצב שבו כ־50% מבעלי בתים צמודי קרקע כבר פיצלו באופן לא חוקי את הבית. ייתכן שרבים ינסו עכשיו להכשיר את הקיים. לדברי מורן מארין, בעלים של חברת התיווך טופ נכסים, "בהוד השרון, למשל, הרבה צעירים לוקחים משכנתא ומסתייעים במימונה באמצעות שכר דירה שמשולם להם ביחידת הדיור הנפרדת. זה נעשה רבות באופן שאינו חוקי כיום. לדעתי רבים ירצו להפוך את הדבר לחוקי, ולהשביח את הנכס כתוצאה מכך. הביקוש לדירות הללו עצום".

לדברי ח"כ רחל עזריה (כולנו), יו"ר וועדת הרפורמות בה קודם החוק, צפוי עתה גל של מגישי בקשות היתר לפיצול בתים, שכן זו הטבה לציבור אמיד יחסית שגר בשכונות שבהן בנו מרתפים שהם יחידות דיור נפרדות, והחוק הופך אותן לחוקיות להשכרה או למגורי קרובים. והבהילות הצפויה לקבל היתר נובעת מכך שהזכות לפצל באופן חוקי תינתן בכל רשות מקומית לאחוז מסוים מבעלי צמודי הקרקע בשטחה: ועדות התכנון והבנייה ברשות המקומית יפרסמו באתר האינטרנט שלהן ובעיתונות את מספר צמודי הקרקע שאפשר לפצל בשטחן, תוך התחשבות בתשתיות ובמוסדות הציבור – ולכן יווצר מצב שבו כל הקודם זוכה.

כמה עולה לפצל דירה

על פי החוק גודלה של הדירה המפוצלת לא יפחת מ־45 מ"ר והיא תכלול מטבח שירותים וכניסה נפרדה. לדברי רויטל הוד־ייני מסטודיו "ארוקוקו", "בהערכה גסה חלוקה של בית וביצוע השינויים בו יכול להגיע עד 500 אלף שקל, בהתאם לשיפוץ שיש לבצע בבית. הבעיה המשמעותית בפיצול היא התשתיות שיש להקים, בין אם בהקמת שירותים ומרכז ביוב וכן בהרחבת החשמל ויצירת לוחות נפרדים".

איתי שניידר, מנכ"ל קבוצת דקל המוציאה לאור מחירונים לבנייה ושיפוצים, מסביר כי "כאשר מחשבים הסבת שטח יש לקחת בחישוב עבודות הריסה ובנייה פיצול לוח חשמל ומונה נפרד, פיצול קווי מים ושעון נפרד וכן הקמת כניסה, שירותים, מקלחת ומטבח בעלות מינימלית של כ־35 אלף שקל".

בתים צמודי קרקע בהוד השרון. בעלי בית מבוגרים עשויים להינות מהחוקצילום: אוראל כהן

כדי לפצל את הבית צריך להגיש בקשה לוועדת המקומית לתכנון ובנייה לקבלת היתר בנייה לפיצול על ידי מי שמוסמך לכך: אדריכל, הנדסאי או מהנדס. על הפיצול ישולם שליש מהיטל ההשבחה, מחציתו בבקשת ההיתר ומחציתו בעת המכירה של הנכס. על שטחי משנה כמו מרתף ומחסן ישולם היטל השבחה מלא.

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל, טרשנסקי, רפאל, מדגים: "בית בשווי של 4 מיליון שקל בערי המרכז והשרון כמו למשל ראשון לציון או כפר סבא עומד בממוצע על שטח של כ־250 מ"ר, כולל מרתף. במידה והשטח ליחידה המפוצלת מוגדר כאחד משטחי המשנה (מרתף או מחסן) היטל השבחה מלא הוא של כ־300 אלף שקל. אם נעשה שימוש בשטח העיקרי של הבית ולא בשטחי המשנה, התשלום המטיב הוא של שליש מהיטל השבחה – 100 אלף שקל, שמחציתו ישולם בעת הפיצול ומחציתו בעת מכירת הבית. כך שמדובר בהיטל השבחה של כ־50 אלף שקל ובמידה ומוכרים את הנכס תשלום כ־50 אלף שקל נוספים.

בכמה ישביח הנכס

"במצב שבו בעל בית ימצה את הזכויות, יוציא היתר לפיצול הבית אך לא יבצע זאת, יש קושי להעריך כמה יהיה שווה הבית וקשה לומר האם מהלך זה ישביח את הנכס שכן זה תלוי בעלות התשתיות שיש לבצע לצורך הקמת יחידת הדיור", מוסיף טרשנסקי. כלומר, קשה להאמין כי ישנם כאלה שיבחרו למצות זכויות הבנייה לפני מכירת נכסים.

חוק מיסוי דירה שלישית לא יחול על דירה מפוצלת – שכן אי אפשר למכור רק חצי ממנה.

שאלת השאלות היא בכמה יעלה ערכו של הנכס לאחר הפיצול והאם הוא יהיה שווה יותר רק בזכות אישור החוק. טרשנסקי "תוספת של יחידת דיור תעניק עליית שווי לצמודי הקרקע בממוצע של כ־10% בשכונות באזורי הביקוש. לטענתו, עליית שווי תלויה בשאלה אם הדירה כבר מאפשרת פיצול או כמה כסף יהיה צריך להשקיע בהקמת היחידה המפוצלת".

שאלה נוספת היא היכן צפויים פיצולי בתים צמודי קרקע. מכיוון שלהכנסת דייר נוסף לשטח הבית יש משמעויות רבות לא צפוי פיצול בשכונות הכי יוקרתיות במרכז הארץ ודווקא בעלי צמודי קרקע וותיקים בגיל השלישי או וצעירים צפויים להשתמש בהטבה שמאפשר החוק "בעלים של קוטג' בצהלה ב־10 מיליון שקל לא ישכיר את המרתף שלו. אבל אדם מבוגר ישמח לדיירים שמקנים תחושת ביטחון ולא בהכרח רק לשם הכנסה נוספת", אומר טרשנסקי. לטענת הוד־ייני "הגיל השלישי נאלץ פעמים רבות לעבור מבית גדול לדירות קטנות וכך אם יתאפשר להם לפצל הם יוכלו להישאר בביתם המקורי".

כיום ההערכה היא שבכל עיר יש מאות בתים שבקשה להיתר פיצול יכולה להכשיר את היחידה שאותם הם משכירים "כוחות השוק חזקים מכוחות התכנון", מסכם טרשנסקי, "ועובדה שהיום ברוב הקוטג'ים בונים יחידה מפוצלת כלשהי. אם לא היה בכך השבחה לא היו בונים זאת".

שיעור ההשבחה אם כן שונה והמיקום הוא בעל השפעה רבה. כלומר, יצירת יחידת דיור מהווה השבחה משמעותית לנכסים, אחרת לא היתה מבוצעת בפועל בבתים שנבנים כיום.